Покупка квартиры в Турции — это не только стоимость самого объекта. К ней добавляется несколько обязательных платежей в бюджет, которые важно учесть заранее. Хорошая новость: налоговая система здесь прозрачная, а ставки фиксированные. В этой статье разберём все налоги — при покупке, при владении и при продаже — чтобы вы не столкнулись с неожиданными расходами.

Налог при переходе права собственности (ТАПУ харджи)

Это главный единовременный налог при покупке. Ставка составляет 4% от кадастровой стоимости объекта. По закону он делится поровну между покупателем и продавцом (по 2%), но на практике продавцы, как правило, включают свою долю в цену — то есть покупатель де-факто платит полные 4%.

Налог уплачивается до регистрации сделки в Кадастровом управлении — через налоговую инспекцию, почту или аккредитованный банк. Кадастровая стоимость нередко ниже рыночной (особенно на вторичке), что влияет на итоговую сумму. Точный расчёт зависит от конкретного объекта — уточняйте у агента перед сделкой.

НДС на новостройки: кто платит и можно ли вернуть

При покупке квартиры в новостройке напрямую у застройщика применяется НДС. Ставка зависит от площади объекта:

  • до 150 м² — 1% от стоимости договора;

  • свыше 150 м² — 8%;

  • коммерческая недвижимость — 18%.

Важный момент для иностранцев: если вы не являетесь налоговым резидентом Турции (проводите в стране менее 183 дней в году) и покупаете квартиру напрямую у застройщика, вы имеете право на возврат НДС. Сумма возврата — от 1 до 15% от цены договора, в зависимости от ставки. Эта льгота действует только при прямой покупке у застройщика, на вторичный рынок она не распространяется.

Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi)

После оформления ТАПУ каждый собственник платит ежегодный муниципальный налог на имущество. Ставки:

  • жилая недвижимость — 0,1–0,2% от кадастровой стоимости;

  • коммерческая — 0,2–0,4%;

  • земля под строительство — 0,3–0,6%.

Налог уплачивается дважды в год (в мае и ноябре) в местную муниципалитет. При кадастровой стоимости квартиры, например, в 3 млн турецких лир ежегодный налог составит около 3 000–6 000 лир — суммы вполне посильные. Конкретные цифры зависят от района и кадастровой оценки объекта.

Налог на роскошь и другие дополнительные сборы

Если рыночная стоимость объекта превышает определённый порог (в 2025 году он составлял около 21,6 млн турецких лир), к ежегодному налогу добавляется налог на роскошь — прогрессивный, от 0,3% до 1%. Он касается сравнительно небольшой доли объектов в сегменте элитного жилья.

Также при покупке оплачивается обязательное страхование DASK (страховка от землетрясений) — без неё ТАПУ не оформят. Стоимость полиса зависит от площади и местоположения, обычно это несколько сотен лир в год.

Налог при продаже недвижимости

Если вы продаёте недвижимость раньше чем через 5 лет с момента покупки, возникает налог на прирост капитала (прибыль от разницы между ценой покупки и продажи). Ставка — прогрессивная, от 15% до 40%, в зависимости от суммы дохода. После 5 лет владения налог не взимается вовсе — это важно учитывать при инвестиционном расчёте.

При этом кадастровая стоимость объекта ежегодно индексируется на официальный коэффициент инфляции (enflasyon düzeltmesi), что снижает налогооблагаемую базу. Конкретный расчёт зависит от года покупки, вида объекта и актуального курса — уточняйте детали у специалиста.

Итог: сколько примерно нужно добавить к цене квартиры

Ориентировочные дополнительные расходы при покупке (только налоги и обязательные сборы):

  • налог при переходе права — 4% от кадастровой стоимости;

  • НДС (только новостройки) — 1–8% в зависимости от площади;

  • независимая оценка — от 100 до 200$;

  • страховка DASK — несколько сотен лир в год.

В сумме к цене объекта нужно закладывать около 4–7% сверху на все обязательные расходы — точная цифра зависит от типа объекта, района и вашей ситуации как покупателя.