Что такое emlak vergisi и кто его платит

Emlak vergisi — это ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью в Турции. Его платит каждый собственник квартиры, виллы, коммерческого помещения или земельного участка, независимо от гражданства: иностранец с ТАПУ на своё имя обязан платить этот налог наравне с турецкими гражданами. Налог не связан со сделкой купли-продажи — это отдельный ежегодный платёж, который начинается после регистрации права собственности и продолжается всё время, пока вы владеете объектом.

Ставки налога в Анталии в 2026 году

Ставка emlak vergisi зависит от типа недвижимости и от того, находится ли муниципалитет в статусе büyükşehir — крупного города. Анталия входит в список büyükşehir, поэтому здесь действуют повышенные, удвоенные по сравнению с обычными муниципалитетами ставки:

  • Жилая недвижимость (mesken) — 0,2% от кадастровой стоимости в год
  • Коммерческая недвижимость (işyeri) — 0,4% в год
  • Земельный участок под застройку (arsa) — 0,6% в год
  • Сельскохозяйственная земля (arazi) — 0,2% в год

Для сравнения: в небольших муниципалитетах вне статуса büyükşehir эти ставки вдвое ниже — 0,1% для жилья, 0,2% для коммерции, 0,3% для участка под застройку. Практически весь жилой фонд, который покупают клиенты в Анталии — Лара, Коньяалты, Муратпаша, Кепез, Алтынташ — относится к büyükşehir, поэтому ориентироваться нужно именно на ставку 0,2% для квартир и вилл.

Как рассчитывается сумма: кадастровая, а не рыночная стоимость

Ключевой момент, который путает многих покупателей: emlak vergisi считается не от цены, указанной в договоре купли-продажи, и не от рыночной стоимости квартиры, а от кадастровой стоимости (vergi değeri), которую устанавливает муниципалитет. Эта величина почти всегда заметно ниже реальной рыночной цены — иногда в 2–4 раза.

Формула простая: годовой налог = кадастровая стоимость × ставка. Например, если кадастровая стоимость квартиры в Анталии составляет 2 000 000 лир, годовой emlak vergisi при ставке 0,2% составит 4 000 лир — то есть по 2 000 лир за каждый из двух взносов.

Кадастровая стоимость пересматривается муниципалитетом раз в четыре года специальной комиссией оценки. В промежуточные годы она автоматически индексируется на половину коэффициента переоценки (yeniden değerleme oranı), который Минфин Турции публикует ежегодно. На 2026 год этот коэффициент индексации составил около 12,7%. При этом действует законный потолок: новая кадастровая стоимость не может более чем вдвое превышать прошлогоднюю — это защищает собственников от резких скачков налога.

Узнать текущую кадастровую стоимость своего объекта можно в районном муниципалитете (belediye) по адресу недвижимости или через онлайн-сервис муниципалитета — обычно это делается заранее, до подачи декларации.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью — важный момент, который стоит понимать при планировании бюджета. Квартира, которая продаётся за 120 000 долларов, вполне может иметь кадастровую стоимость, эквивалентную 30–50 000 долларов, — и именно от этой заниженной суммы считается годовой налог. Это касается не только emlak vergisi, но и других платежей, привязанных к кадастровой стоимости, — например, налога при оформлении ТАПУ. Именно поэтому реальные цифры emlak vergisi в Анталии обычно оказываются для новых собственников приятным сюрпризом на фоне ожиданий, основанных на налогах на недвижимость в Европе.

Когда платить первый раз после покупки

Первый платёж по emlak vergisi наступает не в год покупки, а в следующем календарном году. Если вы приобрели квартиру в Анталии в 2025 году, первый налоговый платёж выпадает на 2026 год. При этом новый собственник обязан подать декларацию (beyanname) в муниципалитет района, где находится недвижимость, в течение того же года, когда была оформлена ТАПУ, либо в начале следующего — конкретный срок стоит уточнить в belediye по месту, так как правила подачи слегка различаются между районными муниципалитетами Анталии.

На практике большинство агентств и застройщиков помогают покупателю с подачей декларации при оформлении сделки, но ответственность за своевременность лежит на собственнике — муниципалитет не присылает напоминаний иностранным владельцам.

Для подачи декларации и последующей оплаты муниципалитет открывает на собственника сицилий (sicil — учётную карточку налогоплательщика) с привязкой к номеру ТАПУ. Гражданам Турции для этого используется T.C. kimlik no, иностранцам — yabancı kimlik numarası, который начинается с цифры 99 и выдаётся при регистрации в системе миграции (обычно этот номер у вас уже есть, если вы оформляли ВНЖ или открывали счёт в турецком банке для сделки). Без этого номера подать декларацию и оплатить налог онлайн не получится — придётся обращаться в belediye лично или через доверенное лицо по доверенности.

Сроки и способы оплаты

Emlak vergisi платится двумя равными взносами в течение года:

  • Первый взнос — до 31 мая (если дата выпадает на выходной, срок переносится на следующий рабочий день)
  • Второй взнос — до 30 ноября

Оплатить налог можно несколькими способами:

  • Онлайн через сайт районного муниципалитета (e-belediye) — по номеру сицилий (sicil no), турецкому идентификационному номеру (T.C. kimlik no) или номеру иностранца (yabancı kimlik no) с подтверждением по SMS на турецкий номер телефона
  • Лично в кассе belediye — по адресу или кадастровому номеру объекта
  • В отделениях Vakıfbank или Halkbank по всей Турции — с указанием T.C. kimlik no или yabancı kimlik no
  • Банковским переводом на IBAN муниципалитета — актуальные реквизиты уточняются на сайте belediye

Важно: в Анталии несколько районных муниципалитетов — Муратпаша, Коньяалты, Кепез, Дёшемеалты, Аксу и другие. Налог платится в тот belediye, на территории которого физически находится объект, а не в центральную мэрию Анталии. У каждого района свой сайт и своя система онлайн-оплаты.

Иностранцы, которые постоянно не находятся в Турции, обычно передают эту задачу управляющей компании, риелтору или доверенному лицу по доверенности — особенно если оплата требует подтверждения турецким номером телефона.

Что будет, если не заплатить вовремя

При просрочке платежа начисляется пеня (gecikme zammı) — ежемесячный процент на сумму задолженности, который применяется автоматически с первого дня просрочки. Задолженность по emlak vergisi отражается в системе муниципалитета и может всплыть в самый неподходящий момент — например, при попытке продать недвижимость, оформить доверенность или получить справку в belediye. Просроченный налог необходимо погасить до совершения любых официальных операций с объектом.

На практике для собственника, который сдаёт квартиру в аренду или просто не бывает в Анталии месяцами, единственный надёжный способ не пропустить срок — поручить оплату управляющей компании или доверенному лицу, либо поставить себе напоминание на конец мая и конец ноября каждого года.

Ещё один нюанс: вместе с emlak vergisi в одном платёжном документе belediye часто выставляет и çevre temizlik vergisi — сбор за вывоз мусора и уборку территории. Это отдельный налог, но платится он по тому же графику и через ту же систему, поэтому в квитанции стоит смотреть на итоговую сумму по обоим сборам, а не только на строку emlak vergisi.

Налог на элитную недвижимость (Değerli Konut Vergisi)

Отдельно от emlak vergisi в Турции действует Değerli Konut Vergisi — налог на дорогую жилую недвижимость, который платится дополнительно, если кадастровая стоимость квартиры или виллы превышает установленный законом порог. На 2026 год этот порог составляет 17 711 000 лир.

Если кадастровая стоимость объекта выше порога, налог рассчитывается по прогрессивной шкале от суммы превышения:

  • от 17 711 000 до 26 567 000 лир — 0,3% с суммы превышения
  • от 26 567 000 до 35 425 000 лир — фиксированная часть плюс 0,6% с суммы сверх нижней границы
  • свыше 35 425 000 лир — фиксированная часть плюс 1% с суммы сверх нижней границы

Для большинства квартир и вилл в Анталии — даже премиальных объектов в Ларе или закрытых комплексах на первой линии — кадастровая стоимость обычно остаётся ниже этого порога, поскольку она заметно ниже рыночной цены. Но владельцам действительно дорогих вилл и пентхаусов стоит уточнить кадастровую стоимость своего объекта в belediye, чтобы понимать, попадает ли он под этот налог.

Собственник, у которого это единственная недвижимость в Турции, освобождён от Değerli Konut Vergisi даже при превышении порога — льгота действует по заявлению в налоговую (vergi dairesi), а не автоматически.

Льготы и освобождение от налога

Турецкое законодательство предусматривает льготы по emlak vergisi для отдельных категорий собственников — например, для пенсионеров, инвалидов, ветеранов и людей без дохода, владеющих единственным жильём площадью до 200 м². Эти льготы ориентированы прежде всего на турецких граждан и требуют личного обращения в belediye с подтверждающими документами — автоматически они не применяются ни к кому, включая иностранцев.

На практике для большинства иностранных покупателей в Анталии emlak vergisi остаётся необременительным платежом: при типичной кадастровой стоимости квартиры в 1,5–3 млн лир годовой налог составляет от 3 000 до 6 000 лир — это в разы меньше, чем айдат за обслуживание комплекса, и несравнимо ниже налогов на недвижимость во многих европейских странах.

Если недвижимость оформлена не на физическое, а на юридическое лицо — например, на турецкую компанию — правила расчёта и ставки могут отличаться, а часть льгот, доступных физлицам, не действует. Для таких случаев имеет смысл заранее проконсультироваться с местным бухгалтером (mali müşavir), особенно если планируется покупка нескольких объектов через одну компанию.

Как не упустить сроки и не переплатить

Emlak vergisi — необременительный, но обязательный ежегодный платёж, который легко забыть, если вы не живёте в Анталии постоянно. Пропущенный срок оборачивается пенёй и проблемами при последующих сделках с объектом, а разобраться в том, к какому belediye относится ваша квартира и как подать первую декларацию, из-за границы бывает непросто.

Я веду сопровождение своих клиентов не только на этапе сделки, но и после неё — помогаю разобраться с первой подачей декларации, подскажу актуальные реквизиты нужного муниципалитета и, если нужно, возьму оплату налога на контроль вместе с управляющей компанией. Напишите мне — вместе разберёмся, что и когда нужно платить именно по вашему объекту.